Хорватия: этапы покупки недвижимости гражданами других стран

На территории Хорватии все проблемы, имеющие отношение к собственности и имущественному праву, регулируются одноименным законодательством. На хорватском он звучит так – «Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima».

Исходя из 365-ой статьи, иностранные юридические и физические лица могут получать в собственность недвижимое имущество в Хорватии. Но исключительно на условиях взаимности (реципроцитета) и соответствующего согласия главы МИДа этой республики, полученного на основании решения министра юстиции страны.

На практике это означает, что претендовать на недвижимость в Хорватии могут представители лишь тех государств, с которыми у нее подписан Договор о взаимности. С Россией такого соглашения не имеется: существовавший ранее договор перестал действовать с 2006-го года, а новый так и не был ратифицирован.

Поэтому свободно приобретать имущество и становиться владельцами недвижимости в Республике Хорватия могут только граждане следующих стран:

  • Соединенных Штатов;
  • Венгрии;
  • государств ЕС, за исключением Италии.

Кроме того, при намерении переезда на ПМЖ в Хорватию там разрешено приобретать жилье представителям:

  • Боснии и Герцеговины;
  • Швейцарии;
  • Италии.

Пути покупки недвижимости россиянами

Для граждан России имеются два способа стать владельцами недвижимости в Хорватии:

  1. Оформить покупку на фирму, зарегистрированную в том государстве, которое имеет заключенный с Хорватией Договор о взаимности.
  2. Учредить в Хорватии юридическое лицо и оформить на него покупку недвижимого имущества.

Стоимость основания компании – порядка 1 500 евро. Дела по ее учреждению полностью берет на себя госнотариус и полторы тысячи евро – это оплата его труда. Величина уставного капитала составляет 3 тысячи евро. Время оформления – до одного месяца.

То есть спустя примерно 4 недели желающий стать владельцем недвижимости в Хорватии получает на руки весь комплект документов, которые необходимы для деятельности новоучрежденной фирмы. Как правило, она уже прошла всю регистрацию, получила печать и обзавелась нужными банковскими счетами.

Условия предварительного договора

Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем в том случае, если компания еще не открыта и находится в стадии учреждения. Также его называют договором о задатке. Обычно он оговаривает все базовые моменты сделки:

  • денежный источник, по которому будет производиться оплата;
  • валюту осуществляемого платежа;
  • сроки выплаты;
  • описание объекта недвижимости;
  • реквизиты обеих сторон и проч.

Одновременно будущий собственник (покупатель) предоставляет задаток в размере от 10 процентов до 15 процентов от общей суммы. Предпочтительный вариант – наличные из-за гарантии моментального получения средств. Но допустим и денежный перевод. Иногда контрагент (продавец) может дать покупателю фору в 3-5 дней для перевода финансов из России.

В случае отказа от дальнейшей сделки задаток покупателю не возвращается. Но если она была сорвана по вине продающей стороны, то продавец возмещает ее, выплачивая покупателю двойной размер задатка.

Также надо акцентировать внимание на том, что в контракте обозначается полная стоимость недвижимости – в евро или в кунах. Нередко она занижается, чтобы уменьшить налог от оборота, который достигает 5 процентов от цены на недвижимое имущество. Однако, как показывает реальная практика, подобная «экономия» чревата определенными трудностями. Это не только противозаконно, но и может обернуться целым рядом проблем для покупателя.

Во-первых, ему будет гораздо труднее доказать действительно выплаченную сумму за объект. Во-вторых, в момент начисления 5-процентного налога инспекцией принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и стоимость аналогичной недвижимости на рынке ориентировочно даты заключения сделки. Если расхождение обнаружится и будет очень сильным, то покупателю все равно придется выплачивать налог на основе рыночной цены объекта. То есть гораздо выше предполагаемого.

И в предварительном контракте, и в договоре о купле-продаже нужно сразу указать фиксированный курс валют – относительно куны к евро. Потом по нему будут вестись все расчеты и выплаты. Как правило, недвижимость оценивается в евро, тогда как финансовые операции между хорватскими контрагентами (продавцом и юридическим лицом) ведутся в кунах. За ориентировку берется курс Народного банка Хорватии или любой другой, в зависимости от договоренности сторон.

Нередко в контрактах также фигурирует понятие «запретительного заявления». Оно может выдвигать ряд условий, без которых будет невозможна регистрация прав на недвижимость. К примеру – без 100-процентной оплаты стоимости объекта. Но могут присутствовать и иные нюансы, представляющие важность для сторон. Помимо этого, продавец, наоборот, может дать одобрение покупателю на оформление недвижимости в собственность без дополнительных условий и разрешений.

Читать далее